Acheter un bien loué en loi 1948 : risque ou opportunité ?

Vous souhaitez faire un investissement locatif ? On vous propose un bien loué en loi 1948, mais qu’est-ce que cela signifie ? Quels sont les inconvénients et les avantages ?

Qu’est-ce qu’un bien loué en loi 1948 ? 

Pour être soumis à la loi de 1948, le logement doit :

• Être construit avant le 1^er septembre 1948 et être situé dans les communes concernés de plus de 10 000 habitants ou à proximité de ces communes (Reims est concerné par ce dispositif).

• Le locataire doit être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. En conséquence, un logement vacant et reloué depuis cette date n'est plus soumis à la loi de 1948. Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.

Que prévoit la loi 1948 :

• Les loyers sont faibles et plafonnés. Les logements loués en loi 1948 sont classés en cinq catégories selon leur état (du bon usage à l’insalubrité), auxquelles on applique un barème par mètre carré. Concrètement, pour un logement de 50 m² sur le barème le plus haut (catégorie II A), le loyer sera au maximum de de 364,20€ dans une autre ville. Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accès...).

• Un droit au maintien absolu dans les lieux pour le locataire et pour son conjoint après son éventuel décès, tout comme son partenaire de Pacs ou ses enfants mineurs, sans aucune limitation dans le temps. 

• En cas de reprise du logement par le vendeur pour son usage personnel, celui-ci à l’obligation de reloger son locataire.

Quels sont les inconvénients d’un bien loué en loi 1948 ? 

Aujourd’hui, le régime de la loi de 1948 est tombé en désuétude. Il ne peut plus s’appliquer sur les logements construits après 1948, sauf si le locataire est entré dans le logement avant le 23 décembre 1986 très précisément. Selon les professionnels de l’immobilier, un peu moins de 100 000 logements seraient encore concernés en 2022.

Pour un propriétaire, louer un bien sous le régime de 1948 signifie donc :

• Encaisser des loyers en-dessous du prix du marché, étant donné que ces loyers sont réglementés comme vu précédemment dans cet article.

• Une grande difficulté pour le bailleur de récupérer son logement sans que le locataire n’y consente.

Quels sont les avantages à investir dans un bien loué en loi 1948 ? 

Le plus gros argument en faveur d’un investissement dans un bien loué en loi 1948 est son prix de vente. En effet, les propriétaires sont conscients des contraintes qui s’imposent au logement et le vendent à des prix moindres que ceux pratiqués sur le marché. En général, la décote s’échelonne de 20 à 30%, voire 50% si le logement est particulièrement en mauvais état. Il y a donc un vrai effet d’aubaine. 

En revanche, il faudra se montrer patient… En général, ce n’est qu’après le décès du locataire que le propriétaire pourra entamer des travaux et donc faire sortir le logement du régime de 1948.

Suite à ses travaux, il pourra de nouveau mettre son bien en location au prix du marché. C’est donc un véritable pari sur l’avenir. 

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