Investir dans une passoire thermique : risque ou opportunité ?

Suite à l’adoption, par le gouvernement, de la loi Energie-Climat, les logements classés sur le diagnostic de performance énergétique en « F » et  « G » dit passoire thermique seront dans les années à venir interdits à la location. Si certains ne veulent donc plus investir dans ce type de bien, d’autres y voit une belle opportunité d’investissement.

Un bien dit passoire thermique, c’est quoi ?

Une passoire thermique est un logement dont le diagnostic nommé DPE (Diagnostic de Performance Energétique), diagnostic obligatoire, est classé :

• en « F » : consommant entre 330 et 420 kWh/m² par an ou générant plus de 70 kg CO2/m² par an.
• en « G » : ayant une consommation annuelle supérieure à 420 kWh/m2 ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO2/m².

Les biens dits passoires thermiques représentent 17% du parc immobilier français, soit environ 4,8 millions de logements. 

Que prévoit la loi Climat qui a été adoptée ? 

A partir de janvier 2023, tous les logements classés G seront interdits à la mise en location. Il en sera de même pour ceux classés F à partir de janvier 2028. Les locataires qui occupent déjà les lieux pourront continuer d’y vivre. Mais dès le départ du locataire, le propriétaire ne pourra pas remettre son bien sur le marché. Par ailleurs, dès 2023, les loyers des logements classés F et G ne pourront plus être augmentés, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Quels sont les risques si j’achète une passoire thermique ? 

Concrètement, si vous faites le choix d’investir dans un logement classé « F » ou « G », vous achetez en sachant que vous allez avoir des travaux à effectuer ou à faire réaliser. Vous risquez donc de ne pas pouvoir le louer pendant toute la durée des travaux de rénovation énergétique (changement des fenêtres, isolation de la toiture et des planchers, ventilation, pompe à chaleur pour le chauffage…). Cela peut prendre plusieurs mois selon l’ampleur des travaux qui sont à effectuer. Votre logement restera vide mais vous devrez quand même rembourser votre emprunt bancaire, à moins de réussir à déférer les premières mensualités de votre crédit.

Que puis-je gagner en achetant une passoire thermique ? 

Depuis la mise en application de la loi Climat et résilience, de nombreux propriétaires de passoires thermiques vendent ou ont pour projet de vendre leurs biens car ils n’envisagent pas de se lancer dans des travaux longs et coûteux. Mais, ces biens trouvent, actuellement, peu preneurs. Les prix de ces logements commencent donc à baisser alors que depuis deux ans le marché de l’immobilier est en pleine effervescence du fait de la pandémie de COVID-19. 

Ces biens représentent donc de belles perspectives d’investissement, si l’on accepte de faire des travaux de rénovation longs et onéreux. Pour savoir si votre investissement dans une passoire thermique est rentable, il faut calculer le rendement locatif exact en intégrant le montant et le temps des travaux afin d’atteindre au minimum la classe D du DPE.

Comment financer la rénovation d’une passoire thermique ? 

Pour alléger la facture pour les propriétaires, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs incitatifs : 

• Ma PrimeRenov’ a été lancée en 2020. Les travaux doivent être effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement).

• Le dispositif Denormandie a été lancé pour faciliter la rénovation du parc locatif privé par des particuliers. Il permet aux investisseurs qui souhaitent rénover puis louer leur bien (situé dans une des 244 villes listées par le gouvernement) de bénéficier de déductions fiscales importantes, pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros pendant 12 ans.

• Le dispositif Pinel+ permet aux investisseurs privés de bénéficier de réductions d’impôt pendant plusieurs années lorsqu’ils décident d’acheter un bien neuf ou un bien ancien à rénover pour le louer ultérieurement à un ménage aux revenus modestes. La réduction d’impôt est équivalente à 12%, 18% ou 21% de l’investissement total (dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré), en fonction de la durée de location du bien acquis.

Vous souhaitez faire estimer votre bien ? Vous recherche un bien à acheter ? à rénover ? Nos conseillers sont à votre disposition.

CENTURY 21 Espace Conseil

250 avenue de Laon - 51100 REIMS

03.26.02.21.21

espace.conseil@martinot-immobilier.fr