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Propriétaire bailleur : quel régime fiscal choisir ?

Publié le 11/08/2022

Vous êtes propriétaire bailleur ? Sachez que vous avez le choix entre deux types de régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs. Alors, lequel est le plus avantageux pour vous ?

La loi vous autorise à choisir, sous conditions, entre deux possibilités :

  • le régime micro-foncier, qui permet de déduire un abattement forfaitaire du montant total des loyers perçus sur une année civile,
  • le régime réel, où l’on peut déduire de cette somme un certain nombre de charges imputables au propriétaire. 

Par défaut, les loyers perçus sont toujours soumis au régime micro-foncier lors de la déclaration de revenus. Par contre, il est tout à fait possible de changer ce régime, afin de le passer en régime réel. Quoi qu’il en soit, dans les deux cas, à chaque printemps, et même depuis la mise en place du prélèvement à la source, il faut toujours déclarer ces recettes locatives finales à l’administration fiscale. Cette déclaration doit impérativement comprendre les recettes exceptionnelles, comme les arriérés de loyers perçus, les indemnités d’assurance, ou encore les aides à la rénovation offertes par l’Agence nationale de l’habitat.

 

 

Un abattement forfaitaire de 30%

Le régime micro-foncier est un régime vous permettant de déduire un abattement forfaitaire de 30% du montant total des loyers déclarés lorsqu’il s’agit d’une location nue, c’est-à-dire non meublé, et 50% dans le cas d’une location meublée non classé dans la catégorie « meublé tourisme ».

Cet abattement est mis en place afin de couvrir les charges supportées par le propriétaire. C’est le régime le plus couramment appliqué en France. Par contre, l’abattement ne peut pas être appliqué si le bien loué est un bien classé « monument historique » ou s’il est éligible à certains régimes fiscaux, comme les dispositif Cosse, Robien, Borloo, et Besson.  

Attention tout de même ! Pour que le régime micro-foncier puisse être mis en place, il ne faut pas que la somme des revenus locatifs dépasse 15.000 euros nets par an.

Le régime réel, avantageux en cas de travaux

Seconde possibilité : le régime réel. Il permet de déduire des revenus locatifs un certain nombre de charges payées par le propriétaire bailleur et non récupérables auprès du locataire : intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais d’assurance – notamment en cas de loyers impayés – frais de syndic…

Le régime réel est plus complexe à pratiquer, car il suppose un certain nombre de calculs parfois fastidieux. Mais, il s’avère très intéressant en cas de travaux ou de rénovation du bien : les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles des loyers encaissés, comme le ravalement, le remplacement de la chaudière, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante… Par contre, ne sont pas déductibles, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ou même de construction.

 

Pour conclure, si le total des vos charges travaux inclus dépasse les 30% d’abattement du régime micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel.

Comme il est impossible d’être en régime micro-goncier si les loyers les revenus locatifs dépassent 15.000 euros nets par an., le régime réel est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.

 

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