Le marché immobilier de l’ancien : Bilan 2023 et perspectives 2024

Que s'est-il passé en 2023 ?

Comme annoncé par les différents médias, les ventes dans l’immobilier ancien ont fortement ralenti en 2023. Selon les notaires, la baisse nationale du nombre de transactions serait d’environ -18%. Le Réseau CENTURY 21 enregistre un recul d’activité d’environ -16% sur l’année. ​

Les causes de ce ralentissement sont principalement :

• la hausse continue et rapide des taux d’intérêt passant de 2,62% en janvier 2023 à 4,22% en moyenne en novembre
• un durcissement des conditions d’octroi du crédit
• une inflation qui augmente considérablement les charges fixes

Ces trois facteurs contraignent donc à faire renoncer certains français à leur projet immobilier. ​

Dans ce contexte, le prix moyen au m² ne baisse que trop peu sur le plan national : -1,7% pour les maisons, -3,4% pour les appartements. 

Pour continuer à pouvoir acheter, certains acquéreurs renoncent à quelques m² afin de réduire  le montant de l’acquisition. Cela entraine une baisse des prix moyens d’achat (-4,2% tous types de biens confondus), mais cette baisse n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de retrouver une réelle tonicité.

Conséquence, les délais de vente pour les vendeurs s’allongent.

Ce recul des prix au niveau national est de surcroit en trompe l’œil, ​car si on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent que de -1% dans le reste de la France, loin des 10 à 15% de baisse nécessaires pour relancer le marché.​

Les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale (65,6%) quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif chutent pour retrouver des niveaux d’avant 2019 (26,7% des transactions contre 30,6% en 2022).​

Pour rappel de 2015 à 2022, les prix n’ont cessé de croître en France : +34% pour les maisons, et +26,6% pour les appartements. Sur cette période, en moyenne, un bien immobilier a donc vu sa valeur augmenter de 4% par an. Le recul actuel des prix ne vient même pas gommer une année de hausse.

Que s'est-il passé dans la région Grand Est en 2023 ?

Concernant les maisons, le prix moyen au m² est de 1 830€ (-4,2% sur un an) pour 2023. Le montant moyen d'acquisition est de 211 391€ et la superficie moyenne d’acquisition est de 123,5m².

Concernant les appartements, le prix moyen au m² est de 2 218€ (+0,5% sur un an). Le montant moyen d'acquisition est de 138 236€ et la superficie moyenne d’acquisition est de 64,6m².

Quelles perspectives pour 2024 ?​

Tous les leviers ont été activés et poussés à leur extrême. ​

L’apport personnel représente aujourd’hui en moyenne 36,6% du montant d’acquisition, atteignant un niveau jamais égalé. La superficie des biens acheté ne peut quasiment plus se réduire au risque d’atteindre un seuil de viabilité qui rend l’acquisition inenvisageable pour le confort des occupants. ​

En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années.

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