Le diagnostic ERP, il évolue en début de cette année !
Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?
Le diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions) est un document qui permet d'évaluer les risques naturels et technologiques auxquels un bien immobilier est exposé. Il est obligatoire pour la vente ou la location d'un bien immobilier. Il est réalisé par un diagnostiqueur agréé.
Il doit notamment comprendre :
- les risques naturels tels que les inondations, les incendies de forêt, les glissements de terrain, les séismes,
- les risques technologiques tels que les risques industriels, les risques liés aux infrastructures et aux installations classées, les risques liés aux équipements électroniques.
Il permet d'informer les acheteurs ou les locataires potentiels des risques potentiels liés à l'utilisation de l'immeuble, et de les aider à prendre une décision éclairée sur l'achat ou la location de ce bien. Il est valable 6 mois.
Quels sont les risques que l’on retrouve dans le diagnostic ERP ?
Il existe différents types de risques qui peuvent être identifiés lors d'un diagnostic état des risques et pollutions (ERP) :
- Les risques naturels : mouvement de terrain, inondations, incendies de forêt, séismes…
- Les risques technologiques : incidents industriels, accidents de transport…
- Les risques liés à la qualité de l'air et de l'eau : pollution de l'air, contamination des sols…
- Les risques liés à la présence de sites et sols pollués.
- Les risques liés à la présence de radon…
Et il peut comporter d’autres informations comme :
- Le transport de matières dangereuses par canalisations enterrées,
- Les accidents industriels, nucléaires,
- Les ruptures de barrage…
Et à titre d’informations obligatoires complémentaires si disponibles, on y retrouve également :
- Les extraits du règlement du plan de la prévention des risques (PPR),
- La fiche d’information sismique,
- Pour le radon, la liste des arrêtés préfectoraux ainsi qu’une cartographie réglementaire concernant la parcelle.
Au 1er janvier 2023 s’ajouteront les informations sur le recul du trait de côte si le bien est situé dans un périmètre concerné.
NB : Le recul du trait de côte représente le déplacement vers l’intérieur des terres de la limite entre le domaine marin et le domaine continental.
Il est important de noter que ces risques peuvent varier en fonction de la zone géographique et de la localisation de la propriété. Il est donc important de réaliser un ERP pour connaître les risques potentiels liés à une propriété spécifique.
Quel ERP choisir ? Quelle est la différence entre un ERP et un ERRIAL ?
ERP et ERRIAL sont deux documents bien distincts.
Il existe deux types de diagnostics état des risques et pollutions : l'ERP (État des risques et pollutions) et l’ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et des Locataires). L’ERRIAL a vu le jour en 2021, au travers d’un site internet gouvernemental. Il peut être obtenu gratuitement et est souvent utilisé, avant l’obtention du diagnostic ERP.
Il contient un condensé des éléments de l’ERP, et tout comme lui, il est destiné à informer des risques connus.
Mais l'ERRIAL n’a pas de valeur juridique et aucune responsabilité ne pourra être engagée en cas d’information erronée.
Il appartient au propriétaire de vérifier l’exactitude des informations et de le compléter, voire corriger, le cas échéant.
Le diagnostic ERP est bien plus précis et complet et est obligatoire dès lors que le bien est situé dans une zone concernée par un risque.
Ce qui change au 1er janvier 2023 pour la vente et la location ?
Le diagnostic ERP devra être présenté aux potentiels acquéreurs ou locataires à chaque étape de la vente ou de la location, et cela dès l’annonce immobilière.
Il fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique. Sa réalisation est entre les mains de sociétés expertes dont les bases de données sont très bien renseignées.
Aujourd’hui, ces deux documents (ERRIAL et ERP) cohabitent et ont un objectif commun : la transparence. Mais seul le diagnostic ERP est à ce jour obligatoire et juridiquement opposable, le décret du 5 octobre dernier venant de le renforcer.
Qui est concerné par l’ERP ?
L'état des risques et pollutions concerne les propriétaires et locataires d'un bien immobilier, ainsi que les acheteurs potentiels d'un bien immobilier. Il permet d'informer sur les risques naturels, technologiques et sanitaires pouvant affecter le bien immobilier, ainsi que sur la présence de pollutions ou de substances dangereuses sur ou à proximité du bien. Cette information est importante pour évaluer les risques liés à l'utilisation et la valeur d'un bien immobilier.
Quelle est la validité d’un diagnostic ERP ?
Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.
Depuis le 1er Janvier 2023, il devra être actualisé si il a plus de 6 mois et/ou si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement, de l'acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé.
Son absence peut entrainer la nullité de l’acte de vente ou du bail.
Les nouveautés au 1er janvier 2023 pour le diagnostic ERP ?
La réforme de l’ERP porte essentiellement sur deux points :
- le mode de communication de l’ERP : la mention « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr » devra être affichée sur toutes les annonces immobilières.
Attention ! Le contenu de ce site (georisques.gouv.fr) émet un ERRIAL. L’ERRIAL, comme on l’a vu précédemment n’a pas de valeur juridique contrairement à l’ERP.
Un diagnostic ERP devra donc être transmis par la suite au candidat acquéreur ou locataire.
- le contenu modifié de l’ERP
Pour certaines communes, notamment celles situées sur la côte Atlantique ou dans les DROM-COM, une information sur le risque lié au recul du trait de côte (progression durable de la mer sur l'espace continental) est désormais obligatoire.
Et dans certains cas seulement, devront figurer des mentions concernant :
- le transport de matières dangereuses par canalisations enterrées,
- les accidents industriels, nucléaires,
- les ruptures de barrage….
Le diagnostic ERP est-il obligatoire ?
Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques, précise le contenu du document faisant état de ces risques. Il modifie les articles R125-23 à 27 du code de l’environnement, qui s’appliqueront à compter du 1er janvier 2023. Le diagnostic ERP est donc bien obligatoire pour la vente ou la location d’un bien.
La non présentation d’un diagnostic ERP peut entrainer :
- la baisse du prix
- voire l’annulation de la vente
CENTURY 21 - Espace Conseil
250 avenue de Laon 51100 REIMS
03.26.02.21.21
espace.conseil@martinot-immobilier.fr