Vendre un bien occupé : mode d’emploi

Certains vendeurs, propriétaires-bailleurs, font le choix de vendre leur bien occupé. L’intérêt est de percevoir les loyers du locataire jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique et de rentabiliser l’investissement locatif jusqu’à la dernière minute. Quels sont les avantages et les inconvénients de vendre un bien loué ?

1 - Proposer un bien occupé, et donc actuellement loué, à la vente peut inciter un investisseur à acheter. Ce dernier :

• n’aura donc pas à chercher lui-même un nouveau locataire
• il percevra le loyer de son locataire dès le premier mois
• il s’évite des démarches administratives qui peuvent être parfois fastidieuse.

Attention néanmoins à bien s’assurer lors de l’acquisition que le locataire est à jour de ses loyers et qu’il paye bien régulièrement ceux-ci.

2 - Un propriétaire qui vend son logement occupé n’a aucune obligation légale envers son locataire, à partir du moment où, il ne lui demande pas de partir (la démarche n’est donc pas la même que dans le cas d’un congé pour vente .Celui-ci n’est donc pas prioritaire s’il souhaite l’acheter, il n’a dans ce cas pas de droit de préemption.

Il est quand même judicieux d’informer le locataire de la mise en vente du bien qu’il occupe et de lui proposer d’acquérir celui-ci avant de le mettre sur le marché. Etant sur place, il est le plus à même d’apprécier les qualités du logement. De plus, il n’a même pas besoin de déménager !

3 –  L’acquéreur du bien devra obligatoirement reconduire le bail du locataire pour une durée minimum de deux ans au moment de l’achat.

En effet, selon la loi ALUR, le nouveau propriétaire ne pourra donc donner congé à son locataire qu’une fois ce délai écoulé. Par exemple, s’il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l’un de ses enfants, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, même si l’échéance du bail en cours était plus proche.

4 – Lors de la vente d’un bien occupé, les règles sont les suivantes :

• le propriétaire peut accéder au logement pendant deux heures par jour (hors dimanches et jours fériés), afin d’organiser les visites avec des acquéreurs potentiels.
• la loi ne fixe pas d’horaires : le locataire doit vous indiquer les horaires qui lui conviennent et être présent lors des visites
• Si le locataire vous autorise à faire des visites en son absence, il doit le stipuler par écrit. 

5 - En théorie, un bien loué se vendra moins cher qu’il bien vide. En effet, l’acheteur ne peut pas jouir (au sens juridique du terme) de son investissement immédiatement. La décote peut atteindre 10% du prix de vente 

6 - Lors de la vente du bien :

Le propriétaire doit :

• remettre à l’acquéreur le contrat de location initial,
• remettre à l’acquéreur l’acte de caution.

L’acquéreur :

• ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire.
• le dépôt de garantie sera retourné au locataire par l’acquéreur quand il quittera les lieux
• prévenir le locataire que c’est à lui maintenant qu’il devra payer les loyers.

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