Congé pour vente : les règles à respecter

Si un bailleur peut décider de vendre son bien immobilier à tout moment, il conserve un certain nombre d’obligations vis-à-vis du locataire qui l’occupe, notamment concernant le prix qu’il lui propose pour acquérir le logement.

Un propriétaire bailleur peut donner congé (c’est-à-dire donner son préavis) au locataire pour :

• vendre le logement,
• le reprendre : pour y habiter ou pour loger un proche
• un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Cependant, il doit respecter des conditions de forme et de délais. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance : Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé du bail. Ce courrier doit être envoyé soit en lettre recommandée avec accusé de réception soit par voie d’huissier.

Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.

La lettre de congé doit indiquer les éléments suivants :

• Motif du congé (pour vendre)
• Prix et conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées (parking, ...)
• Description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (mais il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie du logement)
• Énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Si le propriétaire bailleur décide de vendre le bien, le locataire peut se porter acheteur de celui-ci et bénéficie même d'un droit de préemption. C’est-à-dire qu’il est prioritaire pour l’acquisition de celui-ci. C’est pour cette raison qu’il est très important de préciser, dans le courrier de congé, le prix de vente du bien. Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire et est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Le propriétaire bailleur doit proposer le bien à ce qu’on appelle « un prix de marché ». Cela signifie que le prix proposé dans le courrier ne doit pas être excessif. En effet un prix excessif dans le congé peut constituer un prix dissuasif qui empêcherait le locataire d’acheter et de se porter acquéreur. Cela pourrait constituer un congé frauduleux qui pourrait conduire à des sanctions envers le propriétaire bailleur.

Si le locataire accepte la vente, il doit :

• en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du propriétaire,
• Indiquer s'il va demander un prêt immobilier.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de réalisation de la vente.

Si jamais le propriétaire bailleur vient à vendre son bien en dessous du prix proposer dans la lettre de congé, il devra alors renvoyer une nouvelle offre de prix au locataire. Celle-ci sera valable un mois à compter de sa réception par le locataire.

Ex : Un propriétaire bailleur souhaite vendre son bien actuellement loué à 150 000€. Il envoie donc un courrier de préavis à son locataire en respectant les conditions de forme et de délais (courrier envoyé 6 mois avant la date d’expiration du bail).

A ce prix, le locataire actuel ne souhaite pas acheter.

Le propriétaire bailleur met donc son bien en vente. Malheureusement, il se rend compte après quelques mois de commercialisation, qu’il a fixé son prix de vente trop haut. Il baisse donc le prix de celui-ci trouve un acquéreur pour un prix de vente à 125 000€.

Le bailleur a donc proposé à un autre acquéreur son bien immobilier à un prix plus avantageux. Il doit donc avant de s’engager avec cet acquéreur, envoyer une nouvelle offre de vente au locataire. Celle-ci est valable 1 mois à compter de sa réception par le locataire.

Si le locataire accepte la nouvelle offre de vente (125 000€) du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le bailleur et un autre acquéreur est nulle. Le locataire est prioritaire, il est donc le premier à pouvoir se positionner.

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