La loi Carrez, c’est quoi ?

La Loi Carrez est une mention que l’on trouve depuis plusieurs années sur les annonces immobilières, mais que signifie-t-elle ? Quels sont les biens qui sont concernés par cette mention ?

La « Loi Carrez » mesure la surface de la partie privative d’un bien immobilier, c’est-à-dire la superficie au plancher des locaux clos, couverts et chauffés après déduction des surfaces occupées par :

• les murs,
• les cloisons,
• les marches et cages d'escalier,
• les gaines,
• les embrasures de portes et de fenêtres
• les parties dont la hauteur sous plafond est inférieur à 1,80 mètre.

Ce calcul doit être obligatoirement réalisé dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété (appartements, locaux commerciaux et professionnels ou aux maisons en copropriété) et doit figurer en annexe de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Il ne s’applique qu’aux lots en copropriété mesurant au moins 8 m² et ne s’applique pas non plus aux maisons individuelles.

Par exemple :

« si une pièce carrée fait 5 mètres de longueur et 5 mètres de largeur, elle mesure donc en Loi Carrez 25 m². »

Mais attention, la présence de toits mansardés, de vérandas démontables et de placards complique souvent l’opération car certaines parties de la pièce peuvent être inférieures aux 1,80 mètres règlementaires et donc n’entrent pas dans le calcul de la surface. 

Il est important de bien faire la différence entre surface Carrez et surface habitable. 

• La surface estimée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et autres véranda sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 mètre.

• La superficie habitable (définie par la loi Boutin) ne s’applique qu’aux locations et prend en compte les espaces entièrement aménagés et directement habitables. Il n’intègre donc pas les combles non aménagés, les greniers, les caves même si leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre. La surface habitable doit toujours être mentionnée dans le bail si le bien est loué.

Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un professionnel pour réaliser les mesures de la surface habitable ou loi Carrez. Mais il est fortement recommandé de s’en remettre à un spécialiste pour éviter tout risque de contentieux. En effet, si le calcul (qu’il soit effectué en Carrez ou en surface habitable) est faux et est inférieur d’au moins 5% par rapport à la surface réelle, un acheteur peut exiger de réduire le prix de vente du bien proportionnellement jusqu’à un an après la signature de l’acte de vente, en passant devant le tribunal judiciaire. 

De même, si la Loi Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut faire annuler la vente (action en nullité) et se faire rembourser par le vendeur jusqu’à un mois après la signature de l’acte.

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