Location à Reims : comment fixer le loyer de votre bien immobilier ?

Ville universitaire, dynamique et en pleine mutation, Reims offre de belles opportunités locatives. Mais encore faut-il savoir comment évaluer un loyer juste et compétitif. Tour d’horizon des critères essentiels à prendre en compte, des obligations légales à respecter et des astuces pour optimiser votre investissement locatif.

Ville de près de 185 000 habitants, Reims bénéficie d’une localisation stratégique à seulement 45 minutes de Paris en TGV. Elle séduit autant les étudiants que les jeunes actifs, les familles ou encore les seniors, grâce à son patrimoine, son dynamisme économique et son tissu universitaire dense.

Cette diversité de profils se reflète dans son marché locatif, qui propose des biens de toutes tailles, du studio proche des facultés au T4 dans des résidences modernes. Pour fixer un loyer cohérent à Reims, il faut d’abord bien comprendre la localisation de votre bien :

• Centre-ville, secteur Boulingrin ou Cernay : très demandés, loyers plus élevés.
• Quartiers périphériques comme Croix-Rouge, Tinqueux ou Murigny : loyers plus abordables mais avec une demande régulière.
• Proximité des campus universitaires ou de la gare : un critère de valorisation majeur.

Selon les données actuelles, les loyers moyens à Reims se situent entre 12 et 16 €/m². Toutefois, ces chiffres doivent être ajustés selon les caractéristiques précises de votre bien.

Rendez-vous sur le site de la ville de Reims pour découvrir tous ses quartiers et rues en cliquant ici.

Les critères qui influencent le loyer

Pour évaluer un loyer juste, il faut tenir compte de plusieurs éléments :

• Type de bien (appartement, maison, studio)
• Surface habitable
• Équipements (ascenseur, parking, cave, balcon, cuisine aménagée…)
• État général : un bien rénové ou neuf se louera plus cher
• Classe énergétique : le DPE est désormais déterminant dans la fixation du loyer
• Meublé ou vide : la location meublée permet souvent de pratiquer un loyer plus élevé

Une Analyse Comparative de Marché (ACM), comme celle pratiquée par CENTURY 21, reste l’un des meilleurs outils pour déterminer un loyer réaliste et compétitif.

Réglementation en zone tendue : ce que vous devez savoir à Reims

Reims étant classée en zone tendue, les propriétaires bailleurs doivent respecter certaines règles spécifiques concernant la fixation du loyer, notamment en cas de relocation.

Encadrement à la relocation

Si votre logement était occupé récemment (moins de 18 mois), le nouveau loyer ne peut pas excéder celui appliqué au précédent locataire, sauf dans les cas suivants :

• Le loyer était manifestement sous-évalué (il faudra fournir des références de loyers voisins équivalents).
• Des travaux d’amélioration ont été réalisés, représentant au moins 50 % d’une année de loyer.
• Le logement était vacant depuis plus de 18 mois.

Le propriétaire est donc tenu d’être transparent et rigoureux pour éviter toute contestation. Un loyer trop élevé en zone tendue peut être contesté par le locataire et entraîner une régularisation.

Révision annuelle du loyer

La révision annuelle est autorisée uniquement si elle est prévue dans le bail. Elle se base sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. L’évolution du loyer reste donc modérée, et doit être justifiée contractuellement.

Limitation liée à la performance énergétique

Depuis 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une hausse de loyer, même en cas de changement de locataire. À partir de 2025, ils seront progressivement interdits à la location. Il est donc primordial de :

• Réaliser un diagnostic énergétique à jour
• Anticiper des travaux de rénovation thermique

Ces critères impactent directement votre capacité à fixer (et ajuster) un loyer.

Comment fixer un loyer compétitif et optimiser la rentabilité ?

Fixer un loyer, ce n’est pas seulement coller au marché : c’est aussi proposer une offre attractive, adaptée à la demande locale, tout en assurant la rentabilité de votre bien.

Étape 1 : Réaliser une estimation fiable

Une estimation réussie repose sur une connaissance fine du marché et une évaluation objective des points forts et faibles du bien. Les agences immobilières expérimentées utilisent des outils professionnels comme l’Analyse Comparative de Marché, qui tient compte :

• Des biens actuellement en location
• Des biens récemment loués
• Des caractéristiques du bien : surface, état, prestations

L’objectif est de proposer un loyer cohérent pour limiter les périodes de vacance.

Étape 2 : Soigner la présentation du bien

Un bien bien présenté se loue plus vite… et souvent plus cher. Quelques leviers à activer :

• Rafraîchir les peintures dans des tons neutres
• Optimiser l’agencement et la lumière
• Mettre en valeur les équipements (rangements, cuisine équipée, électroménager)
• Rédiger une annonce claire, attractive, avec des photos de qualité

La mise en valeur joue un rôle clé, en particulier dans une ville comme Reims, où l’offre est dense.

Étape 3 : Choisir le bon mode de location

• Location meublée : plus rentable à court terme, adaptée aux étudiants ou actifs en mobilité. Requiert un ameublement conforme à la loi (lit, table, vaisselle, etc.)
• Location vide : plus stable, avec des baux de 3 ans renouvelables. Moins de turnover, mais loyers souvent plus bas.

Le choix dépend de votre stratégie patrimoniale et du public visé.

Étape 4 : Être à l’écoute du marché

Fixer un loyer est un acte dynamique. Il faut suivre régulièrement :

• L’évolution des prix dans le quartier
• La demande locative selon la saison (rentrée étudiante, été…)
• Les retours des visites : peu de candidatures = loyer à réajuster

Un bien proposé au bon prix trouve un locataire plus rapidement, évitant des pertes de revenus dues à la vacance.

L’accompagnement de CENTURY 21 Espace Conseil à Reims

Pour fixer le bon loyer, rien ne vaut l’appui de professionnels aguerris. L’agence CENTURY 21 Espace Conseil à Reims vous accompagne dans chaque étape de la mise en location de votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement familial ou d’une maison.

Grâce à une parfaite connaissance du marché rémois et à des outils exclusifs comme l’Analyse Comparative de Marché, l’agence vous propose :

• Une estimation précise et argumentée du loyer
• Des conseils pour valoriser votre bien
• La rédaction de l’annonce et sa diffusion sur les canaux performants
• Le filtrage des dossiers locataires, la rédaction du bail, l’état des lieux
• Et, si vous le souhaitez, une gestion locative complète, vous assurant tranquillité et conformité juridique

En faisant appel à CENTURY 21 Espace Conseil, vous bénéficiez de la force d’un réseau national et de l’expertise d’une agence locale, proche de vous.